Bis zu Ihrem Einzug in Ihre Traumimmobilie, möchten wir Ihnen kompetent und führsorglich zur Seite stehen.
Vor und während der Bauphase treten verständlicherweise immer Fragen auf. Damit Sie sich vorab orientieren können, haben wir für Sie eine Sammlung der am häufigsten gestellten Fragen zusammengestellt:
Der zuständige Notar für das Grundstück
NOTARTERMIN FÜR DAS GRUNDSTÜCK
Sobald eine verbindliche Finanzierungsbestätigung über die gesamte Bausumme (Haus, Grundstück und Baunebenkosten) von der Bank vorliegt, kann der Notartermin erfolgen.
NOTARIELLER KAUFVERTRAGSENTWURF
Der Kaufvertragsentwurf wird vom beauftragten Notar verfasst. Der Kaufvertragsentwurf muss dem Käufer des Grundstückes mindestens 14 Tage vor dem Notartermin zum einlesen vorliegen wenn der Grundstücksverkäufer gewerblich handelt.
WAS IST EINE AUFLASSUNGSVORMERKUNG
Die Auflassungsvormerkung ist eine Ankündigung einer rechtsgeschäftlichen Übertragung von Eigentum. Es wird also formal angekündigt, dass sich die Eigentums-verhältnisse vom betreffenden Grundstück ändern werden. Für Sie bedeutet das eine verbindliche Vormerkung als künftiger Eigentümer.
WER IST BEIM NOTARTERMIN MIT ANWESEND
Grundsätzlich alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer des Grundstückes (z.B. Eigentümergemeinschaft) und alle Käuferparteien (entweder Sie als Einzelperson oder bei Ehepartnern beide Personen, oder bei Käufer-gemeinschaften - wenn ein Grundstück auf mehrere Käuferparteien aufgeteilt wird - alle Käuferparteien).
WAS IST EINE GRUNDSCHULDBESTELLUNG
Eine Grundschuldbestellung ist eine Zustimmung des Eigentümers eines Grundstücks zu der Belastung seines Grundstücks (z.B. zur Absicherung von Darlehen der Bank) mit einer Grundschuld. Die Grundschuldbestellung umfasst auch den Antrag auf Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Zur Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch, muss die Bewilligung entweder notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt dem zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) vorgelegt werden.
WIE LÄUFT DER NOTARTERMIN AB
Zunächt wird vom Notar festgestellt ob alle rechmäßigen Partien anwesend sind (Ausweis nicht vergessen). Danach wird der Kaufvertrag im wortlaut durchgegangen (vorgelesen) und gegebenfalls auf eventuelle rechtmäßige Besonderheiten hingewiesen.
Am Ende erfolgt die Beurkundung durch die Unterschriften aller Parteien.
Umschreibung und Zahlung des Grundstückes
WANN BIN ICH EIGENTÜMER
Durch die Auflassungsvormerkung sind Sie zunächst nur als künftiger Eigentümer des Grundstückes vorgemerkt. Ist die Zahlung für das Grundstück durch Sie erfolgt, werden Sie als rechtmäßiger Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Erfolgt die Zahlung des Grundstückes über ein Bankkredit, wird zusätzlich in das Grundbuch eine Grundschuld eingetragen. In diesem Fall steht die Bank bis zur Rückzahlung des Darlehens immer im 1. Rang.
WIE ERFOLGT DIE ZAHLUNG
Nach dem Erhalt der jeweiligen Zahlungsaufforderung, in Form einer Rechnung, reichen Sie diese an die Kreditbank weiter. Diese veranlasst dann die einzelnen Zahlungen an die entsprechenden Zahlungsempfänger.
WANN IST DIE ZAHLUNG FÄLLIG
Nach schriftlicher Aufforderung des Notars, wenn alle Zahlungsvorraussetzungen erfüllt sind. In der Regel ist das nach 4-6 Wochen der Fall.
Grundstück Allgemein
GRUNDSTÜCKSGRÖSSE
Die genaue Grundstücksgröße kann beim zuständigen Katasteramt erfragt werden und dieses ist auch der Informationslieferant für das zuständige Grundbuch.
Bei dem Liegenschaftskataster wird das Grundstück als Flurstück bezeichnet. Der vermessungstechnische Begriff „Flurstück“ ist die kleinste Buchungseinheit im Kataster. Ein Grundstück kann mehrere Flurstücke haben.
Wenn der Grundstücksverkäufer einen Teil seines Grundstückes bzw. Flurstückes verkauft, so muss dieses vom öffentlich bestellten Vermesser vermessen werden und dem Katasteramt mitgeteilt werden. Bis zur ordentlichen Teilvermessung kann daher auch kein Grundbucheintrag erfolgen.
ART DER BAUNUTZUNG
Die mögliche Bebauung eines Grundstückes wird in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Die wesentlichen sind:
Kleinsiedlungsgebiet (WS) (§2 Bau NVO)
Reines Wohngebiet (WR) (§3 Bau NVO)
Allgemeines Wohngebiet (WA) (§4 Bau NVO)
Besonderes Wohngebiet (WB) (§4 Bau NVO)
Mischgebiet (M) (§5 Bau NVO)
Dorfgebiet (MD) (§6 Bau NVO)
Kerngebiet (MK) (§7 BauNVO)
Gewerbegebiet (GE) (§8 BauNVO)
Industriegebiet (GI) (§9 Bau NVO)
Sondergebiet (SO) (§10 BauNVO)
Sonstiges Sondergebiet (SO) (§11 Bau NVO)
KATASTERPLAN
Bei dem Katasteramt erhalten Sie einen amtlichen Lageplan mit dem jeweiligen Grenzpunkten und dem genauen Grenzverlauf.
Der Architekt benötigt ebenfalls diesen vermassten Lageplan für die Prüfung des Bauvorhabens und zur Einreichung des Bauantrages. Weiterhin benötigt die finanzierende Bank auch dieses amtliche Dokument zur Beleihung des Gesamtprojektes.
BODENGUTACHTEN
Es sollte immer vor dem Kauf eines Grundstückes ein Bodengutachten zur Prüfung der Bodenverhältnisse erstellt werden. Dort kann ein hoher Grundwasserspiegel, eine Torf-/ Mulchlinie, eine unzureichende Bodenkonsistenz oder auch Altlasten festgestellt werden. Über eventuell bereits bekannte Altlasten kann man sich beim zuständigen Altlastenkataster (meist bei der zuständigen Kreisverwaltung) informieren.
GRUNDSTÜCKSFORM
Bei einer Geländeform bzw. Topografie wird die Eigenschaft des Grundstückes wie Hanglage bzw. alle Ebenen bezeichnet. Die Geländeform ist zur Anpassung des Hauses an die Umgebung,das Ortsklima und der Windrichtung von Bedeutung.
Wichtig ist auch die genaue Einfriedung in die Geländeform für den zukünftigen Energieverbrauch des Hauses. Eine Höhenlinienkarte erhalten Sie beim zuständigen Katasteramt.
Der öffentlich bestellte Vermesser
WAS IST EINE GRUNDSTÜCKSVERMESSUNG
Die Grundstücksvermessung dient zur genauen Definition der Grundstücksgrenzen. Diese sind Bestandteil bei einer notariellen Beurkundung und wichtig für die spätere Bebauung. Die Vermessung der Grundstücksgrenzen werden dem Vermessungsamt mitgeteilt. Das Vermessungsamt vermerkt dies im Katasterwerk mit dem rechtmäßigen Eigentümer. So kann jederzeit festgestellt werden, wem welches Stück Land gehört.
WAS IST EINE TEILVERMESSUNG
Eine Teilvermessung muss dann vorgenommen werden, wenn ein bereits in das Katasterwerk eingetragenes Grundstück in zwei oder mehrere Grundstücksanteile aufgeteilt wird. Dies erfolgt zum Beispiel, wenn eine Grundstücksfläche mit einem Doppelhaus bebaut wird, welches wiederum später auf zwei Käuferparteien aufgeteilt wird.
VERMESSUNGSANGEBOTE
Die Vermessung des Grundstückes (egal ob Grundstücks- oder Teilvermessung) erfolgt über ein Ingenieur-Vermessungsbüro. Dieses erstellt vor der Vermessung ein Angebot.
UNSERE EMPFEHLUNG:
Unsere Empfehlung für ein öffentlich bestelltes Vermessungsbüro in Rheinland-Pfalz:
Vermessungsbüro Schmidt & Forkert
Dipl.-Ing. Christina Forkert
Rennweg 93, 56626 Andernach
Telefon: 02632-92720 E-Mail: forkert@schmidt-oebvi.com
Allgemeines Baurecht
WAS IST EIN GEH-/WEGERECHT
Ist ein Grundstück nur über die Zufahrt oder ein Weg zu erreichen, der über ein fremdes oder eine Eigentümergemeinschaft gehörendes Grundstück führt, wird dies bei der notariellen Beurkundung vermerkt und verbrieft.
Damit es später keine Rechtsstreitigkeiten gibt, wird der entsprechenden Partei ein Geh- und Wegerecht eingeräumt, weloches besagt, dass die Begehung oder Befahrung des Weges jederzeit ohne Einschränkung für die entsprechende Parteien möglich ist.
WAS IST EINE ABSTANDSFLÄCHE
Generell unterliegen in Deutschland alle Bauten der so genannten Abstandsregelung. In der Regel sind das 3 m vom Gebäude bis zur Grundstücksgrenze. In einigen Fällen kann sich die Regel aber verschieben, so dass mehr als 3 m Abstand nötig sind.
Um für einen Laien die Abstandsflächen zu verbildlichen, hilft es sich vorzustellen, das Haus von oben zu betrachten, das Dach zu entfernen, und dann alle 4 Außenwände nach außen umzuklappen. Die umgeklappten Wände dürfen dann nicht über die eigene Grundstücksgrenze hinausragen.
ÜBERSCHREITUNG DER ABSTANDSFLÄCHEN
In einigen Fällen ist aber eine vernünftige Bebauung nicht möglich, ohne dass die 3 m Grenze überschritten wird. In diesem Fall kann eine Bebauung nur dann erfolgen, wenn der entsprechende rechtmäßige Eigentümer des Nachbargrundstückes der Überschreitung zustimmt. Problem hierbei: dies wird in das Grundbuch des Nachbarn eingetragen. Dadurch vergrößert sich wiederum die Abstandsflächen des Nachbarn, sollte dieser das Grundstück neu bebauen.
Finanzierung/ Eigenkapital
FÖRDERUNG = EIGENKAPITAL
Unsere Finanzierungsexperten holen alle möglichen und passenden Förderungen für Sie ein.
Somit kann für die verbleibende restliche Finanzierungssumme ein Super-Zinssatz ausgehandelt werden. Weiterhin sieht die finanzierende Bank das Fördergeld als Eigenkapital an.